谈“带押过户”的东莞实践

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谈“带押过户”的东莞实践

作者：东莞市东部公证处方丽荷日期：2024-03-19 责任编辑：超级管理员用户来源：广东公证

近年来，国内经济形势不容乐观，房地产市场也持续低迷，尤其是二手房市场急需一些新政策的刺激，故继限购限售政策、下调最低首付比例、强化公积金政策支持等的调整优化之后，多地推出二手房“带押过户”政策，从交易流程的简化、交易保障的提高入手，带动楼市活跃的重要创新政策。 所谓的“带押过户”是指依据法律的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。 一、高层定调一发挥政策优势 (一)“带押过户”政策背景 “带押过户”既是一种具体的交易形态，也是一种当前的政策倾向。民法中物权的基本原理及《民法典》第406条是不动产“带押过户”的理论基础和法律依据，各地都相继开展“带押过户”的相关试点实践，不断探索和完善相关的模式和制度，践行金融服务的便利化，服务人民群众和企业发展的需求。 2022年12月30日，东莞七部门下发《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知（东建房〔2022〕25号)》，开始推行不动产“带押过户”业务。2023年3月30日，自然资源部、银保监会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，提出以点带面，积极做好“带押过户”，为东莞市继续探索“带押过户”注入了一针强心剂。同年，4月3日东莞市正式在市镇（园区）政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务办理。  (二)“带押过户”现实意义 1.减证便民释放法治惠民红利 传统二手房交易模式由于交易流程复杂，一般需要15天以上的时间，而“带押过户”新模式打通了不动产登记中心、金融机构、资金提存机构信息堵点，多部门协同提升交易便利度，依托数字化改革大幅简化交易流程、缩短办理时间，买卖双方可在原按揭贷款抵押权不解除的情况下办理过户，卖方无需筹措资金或借助高息过桥资金偿还贷款，实现不动产登记和抵押贷款的有效接，形成新建商品房市场和二手市场之间的良性循环，更好地满足刚性和改善性住房需求。 2.激发二手房市场交易活力 由于优化后的交易模式高效、降本，一定程度上能刺激新市民刚需以及老市民卖一买一的换房需求释放，激活二手房市场活力。此外，二手房交易量提振对于银行来说也是一大利好，贷款量或将加大。 3.交易资金管理有保障 对于购房群众来说，买方不需要将资金转给卖方负责还清贷款，通过银行间结转资金来保障资金安全，不存在指定中介机构负责资金提存，省去中介机构相关费用，降低了群众过户成本，交易资金安全有保障。对于银行来说，买卖双方贷款银行的资金划转及贷款清偿是“银行对银行”，银行之间建立了同业互信机制，不存在违约风险，抵押权完整覆盖整个流程，不存在抵押物悬空风险，并且设立抵押权在先，发放资金在后，贷款银行的资金安全有保障。 二、先试先行一探索适配模式 结合各地“带押过户”开展情况，东莞市在进一步提升便利化服务水平的同时，创新以“公证提存+双预告登记+三合一登记”为主业务模式。该模式是指通过借新贷、还旧贷无缝衔接，免去了卖方提前还贷和注销抵押登记的“过桥”环节和资金成本，卖方无需提前还清贷款即可直接办理不动产过户，多程序同时办理，实现物权转移和新抵押权设立无缝衔接，保障交易双方的资金及交易的安全。 目前，东莞市以同行“带押过户”为小切口，先行探索推行公证监管办理新模式。日前，首笔“跨行带押过户”业务成功落地，标志着东莞市不动产“带押过户”服务场景实现了新突破，公证机构在参与跨行带押过户业务办理过程中能够有效承担法律文书起草、资金公证提存和资金全程监管等各项关键必要工作，实现有效降低房产交易风险、控制办理成本和缩短房产交易周期，有效避免纠纷的发生和保障买卖双方的资金安全。 三、创新实践一公证介入全流程 在整个带押过户的业务流程中，公证机构作为法律服务机构，同时也是办理提存业务的法定机构，将充分发挥公证预防化解矛盾纠纷的制度优势，积极运用公证提存、委托公证及其他公证职能，确保交易自由度、安全性、快捷性。 (一)引入了资金监管机制 公证机构是预防性的法律证明机构，具有天然的证据效力、公信力。房产交易金额一般比较大，各方都缺乏信任基础。公证提存能为各方架起了信任的桥梁，可实现“先过户、后还贷”，购房款一旦提存，支付一方可视同在提存范围内履行了合同义务，买卖双方不可以其名下账户未收到款项为由擅自终止交易，从而保障交易顺利完成。以公证机构的担保性提存为资金安全背书，在交易未完成之前，所有资金均由公证机构的“提存账户”监管，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况导致交易失败，资金将原路返还，避免发生资金纠纷，彻底排除其他资金监管主体及账户的风险隐患，明确资金划转依据、时间节点、具体方式等，通过银行账户等方式直接结算，实现全流程闭环管理，确保资金安全。对于公积金贷款，群众可在贷款银行提出申请，由银行与公积金管理中心对接办理相关手续，避免群众两部门往返奔波。 (二)引入预告登记机制 预告登记是《民法典》规定的重要制度，是保护购房人合法权益、防止“一房二卖”、防范交易风险的有效手段。根据《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。双预告登记能有效防止“一房二卖”和保障预登记抵押权人合法权益（保障贷款安全），预登记的物权能对抗法院的查封，从而保障权利人物权及抵押权的实现。“带押过户”引入“转移，抵押双预告登记”，保障买方能按房屋买卖合同约定将来实现物权，防范“一房二卖”风险，买方银行可以在抵押预告登记的情况提前发放贷款，买方银行可按贷款抵押担保合同约定，将来实现抵押权。  (三)公证全流程参与监督 公证机构通过对存量房交易双方身份的真实性的核查以及对各类合同文本的完善，可以进一步保障交易的真实合法，公证机构具有“网签+公证”、“不动产+公证”、公证委托、公证代办等业务优势，可以为带押过户业务的开展提供便利，并保障公积金中心、银行方等抵押登记的顺利完成。该模式可以有效减少买卖双方的交易时间成本和资金成本，相较于担保公司或中介机构代办，更充分保障了交易安全，较好地平衡买卖双方和抵押权人的合法权益，无疑是对现有二手房交易流程的再造，对于促进当今不动产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。 (四)保全调解化解交易纠纷 若在房产交易过程中出现纠纷，公证机构可及时对交易各方的交易进度、违约原因和行为进行保全证据公证，并根据交易各方意愿进行公证调解，化解交易矛盾，发挥公证“预防纠纷、减少诉讼”的职能优势。公证提存及全流程闭环办理“带押过户”业务机制，能有效地把交易风险“降”下来，公证机构通过提存业务、委托公证、调解、全流程监督等一系列公证服务组合，打出资金护航“组合拳”，解决金融机构、买卖双方互不信任的问题。 四、未来设想 “带押过户”在存量房交易市场上的应用价值已逐步体现，但“带押过户”的需求并不仅限于此，在进一步探索存量房“带押过户”登记模式的基础上，应总结经验，扩大“带押过户”的使用面。 (一)探索服务释放潜力 目前“带押过户”多以同行为主，应积极探索跨行间业务模式，在地方政府领导下适时推进涉公积金贷款的“带押过户”业务，进一步拓宽“带押过户”政策适用范围。同时，建立跨部门工作协调联动机制，共同建立风险防控机制，加强业务沟通和协同，建立信息实时共享通道，尽快细化落地二手房“带押过户”政策，共同指导推动二手房“带押过户”业务落地，切实发挥惠民利企政策实效，助企纾困优化营商环境。 (二)优化平台促进保障交易 在协同做好不动产“带押过户”工作中，建立畅通的沟通协调机制，梳理风险点，制定应急预案，实现全流程闭合监管。持续优化“不动产+金融”领域深度合作，从系统对接方面精准发力，推进登记和金融系统贯通、数据共享，借助不动产登记网上“一窗办事”平台，实现不动产登记机构与金融机构的网络互联，确保房产转移和抵押过程中能够及时准确获取信息，实现关联业务的同步停止、同时退回，保障资金安全。  (三)积极扩大应用场景 为了让企业和群众享受更便利安全的服务，应持续优化“带押过户”的应用场景。在涉及银行不良资产的处置，因债务人无法及时偿还债务导致的不良贷款，在设立抵押且当事人存在不良资信的情况下处理不动产；法院拍卖执行中，传统法院托管模式要求竞拍人全款支付的情形，目前房地产市场处于均衡状态，流拍情况较多，已不能满足法院执行拍卖的需求。上述情形若不动产“带押过户”能够介入其中，盘活固定资产，打通“公证+金融+地产”三个维度，以赋能房地产行业高质量发展，实现更大的社会效益。 下一步，公证机构将以公证品牌效应助推“带押过户”高质效发展，加强组织、防范风险，推动“带押过户”高效办、安全办，以点带面逐步推动实现“带押过户”全覆盖、常态化，持续深耕“不动产+公证”一件事改革，全力打造公共法律服务金名牌，力争成为具有辨识度的法治建设标志性成果。

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